Diferenca entre escritura e registro de imovel
Entenda de vez a diferenca entre escritura publica e registro de imovel: o que cada um faz, por que precisa dos dois, e o que acontece quando se tem a escritura mas nao registra.
Esta e uma das confusoes mais comuns entre compradores de imoveis: muitos acreditam que ao assinar a escritura no tabelionato, o imovel ja e legalmente deles. Nao e. A escritura e o registro sao dois atos distintos, realizados em cartorios diferentes, e os dois sao necessarios para a transferencia completa da propriedade.
A escritura publica: o contrato formal
A escritura publica e lavrada no Tabelionato de Notas e funciona como o contrato formal de compra e venda. Nela estao:
- Identificacao do vendedor e comprador
- Descricao completa do imovel
- Preco e forma de pagamento
- Declaracoes de ambas as partes
- Clausulas especificas do negocio
A escritura prova que houve um acordo valido entre as partes. Ela tem fe publica — o tabeliao atesta que as pessoas compareceram e assinaram voluntariamente.
O que a escritura NAO faz: transferir a propriedade. Isso e funcao do registro.
O registro de imovel: a transferencia da propriedade
O registro e realizado no Cartorio de Registro de Imoveis da circunscricao do imovel. E o ato de inscrever a transferencia na matricula do imovel — o cadastro oficial que mostra quem e o dono.
A base legal e clara: art. 1.245 do Codigo Civil — “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do titulo translativo no Registro de Imoveis”.
Somente apos o registro o comprador se torna o proprietario legal do imovel perante terceiros.
Resumo das diferencas
| Aspecto | Escritura Publica | Registro de Imovel |
|---|---|---|
| Onde fazer | Tabelionato de Notas | Cartorio Registro de Imoveis |
| O que faz | Formaliza o contrato | Transfere a propriedade |
| Obrigatorio? | Sim (imoveis > 30 SM) | Sim, sempre |
| Quando pagar | Antes de lavrar | Antes do registro |
| Tem fe publica? | Sim | Sim (matricula) |
Preciso dos dois?
Para imoveis acima de 30 salarios minimos (R$ 45.540 em 2026), sim: a escritura publica e obrigatoria por lei, e o registro e obrigatorio para transferir a propriedade.
Unica excecao: imoveis financiados por banco. Nesse caso, o contrato de financiamento registrado substitui a escritura separada — voce vai diretamente do contrato com o banco para o registro.
O que acontece quando se tem escritura mas nao registra?
Esta e uma situacao perigosa que ainda ocorre no Brasil, chamada popularmente de “contrato de gaveta” ou “escritura nao registrada”:
Riscos para o comprador
- Legalmente, o vendedor ainda e o dono — a escritura prove o acordo, mas nao transfere a propriedade
- Se o vendedor contrair dividas, o imovel pode ser penhorado (ainda esta no nome dele)
- Se o vendedor falecer, o imovel entra no inventario (ainda esta no nome dele)
- O vendedor pode vender o mesmo imovel para outra pessoa — e o segundo a registrar tera prioridade
- O comprador nao consegue financiar ou vender o imovel em nome proprio
Situacao no Brasil
Estima-se que milhoes de imoveis no Brasil sejam negociados sem registro. Isso e um problema grave de seguranca juridica.
Qual e o prazo para registrar apos a escritura?
Nao existe prazo legal para registrar. Mas quanto mais tempo demorar, maiores os riscos listados acima.
Pratica recomendada: registre em no maximo 30 dias apos a lavratura da escritura.
Quanto custam os dois juntos?
Para um imovel de R$ 500.000 em Sao Paulo:
| Ato | Cartorio | Custo Estimado |
|---|---|---|
| Escritura de compra e venda | Tabelionato de Notas | R$ 4.000 - R$ 5.500 |
| Registro da escritura | Reg. de Imoveis | R$ 3.500 - R$ 5.000 |
| ITBI (3%) | Prefeitura | R$ 15.000 |
| Total | — | R$ 22.500 - R$ 25.500 |
Use nossa Calculadora de Custos de Escritura e Registro para estimar os custos totais da sua compra no seu estado.