Glossario Cartorario

A averbacao e um ato registral pelo qual se anotam, na matricula do imovel, fatos ou situacoes juridicas que alteram ou complementam o registro original, sem que haja transferencia de propriedade. E realizada no Cartorio de Registro de Imoveis competente.

Principais situacoes que exigem averbacao:

• Construcao ou demolicao: ao construir ou demolir uma edificacao no terreno, e necessario averbar a obra na matricula
• Mudanca de nome: casamento, divorcio ou retificacao de nome do proprietario
• Casamento e divorcio: alteracoes no estado civil do proprietario devem constar na matricula
• Penhora ou hipoteca: restricoes judiciais e garantias reais precisam ser averbadas
• Habite-se: conclusao de obra aprovada pela prefeitura

Diferenca entre averbacao e registro: O registro transfere ou cria um direito real (como a propriedade). A averbacao apenas complementa, corrige ou extingue uma situacao ja registrada. Ambos custam emolumentos, mas geralmente a averbacao e mais barata que um novo registro.

Por que a averbacao e importante: Sem a averbacao adequada, a matricula do imovel fica desatualizada, o que pode causar problemas na hora de vender, financiar ou inventariar o bem. Bancos e compradores sempre exigem a matricula atualizada antes de fechar qualquer negocio imobiliario.

A certidao e o documento oficial emitido por cartorio ou orgao publico que reproduz ou atesta o conteudo de registros existentes. Ela tem valor probatorio e prazo de validade, apos o qual pode ser necessario solicitar uma nova emissao.

Principais tipos de certidoes:

• Certidao de nascimento, casamento ou obito: emitida pelo Cartorio de Registro Civil de Pessoas Naturais
• Certidao de inteiro teor (matricula do imovel): mostra o historico completo do imovel
• Certidao negativa de onus: informa que o imovel nao tem hipotecas, penhoras ou restricoes
• Certidao de acao trabalhista: emitida pela Justica do Trabalho
• Certidao negativa de debitos: INSS, Receita Federal, FGTS

Prazo de validade: A maioria das certidoes tem validade entre 30 e 90 dias. Para a compra de imovel, bancos e cartorios geralmente exigem certidoes emitidas ha no maximo 30 dias. Certidoes de nascimento e casamento nao tem prazo de validade, mas alguns orgaos exigem emissao recente.

Como solicitar: A maioria das certidoes pode ser solicitada presencialmente no cartorio ou pelo portal e-Notariado (cartorio digital). Certidoes de debitos federais podem ser obtidas no portal da Receita Federal. Os custos variam por tipo de certidao e pelo estado.

Emolumentos sao os valores cobrados pelos cartorios extrajudiciais (tabelionatos e oficios de registro) pela prestacao de servicos notariais e de registro. A base legal e a Lei 10.169/2000, que estabelece normas gerais para a fixacao de emolumentos pelos estados.

Os emolumentos nao sao “taxas” no sentido juridico — sao a remuneracao pelo servico prestado pelo delegatario do servico publico (o tabeliao ou oficial de registro). Sao fixados por lei estadual e aprovados pelo Tribunal de Justica de cada estado, com reajustes periodicos.

O calculo e feito por faixas de valor do bem ou ato — um sistema de tabela com valores fixos por faixa, nao percentuais. Existe um emolumento base e, em alguns casos, acrescimos por numero de paginas, outorgantes ou outros fatores.

Os principais servicos com emolumentos no cartorio sao: escritura publica, registro de imovel, reconhecimento de firma, autenticacao de documentos, procuracao publica, inventario, divorcio e testamento.

A escritura publica e o documento lavrado pelo tabeliao no cartorio de notas que formaliza um ato juridico — como compra e venda, doacao, inventario, divorcio, uniao estavel ou procuracao. Tem fe publica: presume-se verdadeiro ate prova em contrario.

A escritura publica e obrigatoria para contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imoveis com valor acima de 30 salarios minimos (art. 108 do Codigo Civil). Para imoveis abaixo desse valor, admite-se instrumento particular registrado. Para imoveis financiados pelo sistema financeiro, o proprio contrato de financiamento (alienacao fiduciaria) substitui a escritura.

O original da escritura fica arquivado no tabelionato (livro de notas) e pode ser consultado a qualquer momento pelos interessados. As partes recebem certidoes (copias autenticadas) do documento.

Atencao: a escritura publica nao transfere a propriedade do imovel por si so. A propriedade so e transferida com o registro da escritura no Cartorio de Registro de Imoveis competente (art. 1.245 do Codigo Civil). A escritura e o titulo; o registro e o modo.

A fe publica e o atributo legal conferido pelo Estado a determinados agentes — principalmente tabeliaes e oficiais de registro — que torna os documentos por eles lavrados presumidamente verdadeiros. Um documento com fe publica tem validade juridica plena e nao precisa de provas adicionais para ser aceito, a menos que alguem demonstre o contrario em juicio.

Por que existe a fe publica: O Estado nao pode estar presente em todos os atos juridicos da vida civil. Por isso, delega a tabeliaes e oficiais de registro — profissionais concursados e aprovados em concurso publico — a funcao de dar autenticidade a atos entre particulares. A fe publica e a garantia de que esses atos sao confiaveis.

Quem tem fe publica:

• Tabeliaes de notas
• Oficiais de registro de imoveis
• Oficiais de registro civil
• Oficiais de protesto
• Notarios em geral

Consequencias praticas: Uma escritura publica lavrada por tabeliao tem fe publica — ou seja, presume-se que os fatos nela descritos sao verdadeiros, que as partes compareceram, que estavam capazes e que manifestaram livremente sua vontade. Para invalidar uma escritura publica, e preciso entrar com acao judicial e provar o vicio.

A fe publica e o motivo pelo qual documentos lavrados em cartorio tem muito mais peso juridico do que contratos particulares simples.

O FUNREJUS (Fundo de Reequipamento do Poder Judiciario) e uma taxa adicional cobrada no estado do Parana sobre o valor de transacoes imobiliarias. Representa 0,2% sobre o valor do negocio e e recolhida junto com os emolumentos cartorariais.

Por que existem esses fundos: Varios estados brasileiros criaram fundos semelhantes para financiar a modernizacao e manutencao do Poder Judiciario e dos servicos de registro. Esses valores sao cobrados alem dos emolumentos tabelados e variam por estado.

Fundos similares em outros estados:

• FUNDPERJ (Rio de Janeiro): Fundo Especial de Apoio aos Servicos Extrajudiciais
• FUNCOMAP (Maranhao): Fundo de Compensacao das Atividades Processadas

Impacto no custo total: Embora o percentual do FUNREJUS (0,2%) possa parecer pequeno, em transacoes de alto valor — como a compra de um imovel de R$ 500.000 — representa R$ 1.000 adicionais sobre o valor ja calculado em emolumentos e ITBI.

Como identificar: O FUNREJUS e discriminado separadamente na nota de servico do cartorio. Ao solicitar orcamento de emolumentos no Parana, ja pergunte sobre a incidencia dessa taxa para evitar surpresas no fechamento do negocio.

O inventario e o procedimento juridico obrigatorio para regularizar os bens deixados por uma pessoa falecida. Ele identifica o patrimonio do falecido (bens, direitos e dividas), calcula o ITCMD (imposto sobre heranca) e formaliza a divisao entre os herdeiros.

Tipos de inventario:

Extrajudicial (em cartorio): Realizado no Tabelionato de Notas, sem necessidade de juiz. E mais rapido e barato que o judicial. Requisitos:

• Todos os herdeiros maiores e capazes devem concordar com a partilha
• Nao pode haver testamento (ou testamento ja caducado)
• Todos devem estar assistidos por advogado

Judicial: Realizado perante um juiz. E obrigatorio quando ha menores ou incapazes entre os herdeiros, quando ha desacordo entre herdeiros ou quando existe testamento.

Prazos e custos: O inventario deve ser aberto em ate 60 dias apos o falecimento (Codigo de Processo Civil). O atraso pode gerar multa sobre o ITCMD em alguns estados. Os custos incluem emolumentos do cartorio (no extrajudicial), ITCMD, honorarios de advogado e eventuais custas judiciais.

Use nossas calculadoras para estimar o ITCMD e os emolumentos do inventario extrajudicial no seu estado.

O ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) e um imposto de competencia municipal, previsto no art. 156, inciso II da Constituicao Federal de 1988. E cobrado na transmissao onerosa (compra e venda) de bens imoveis por natureza ou acessao fisica.

A aliquota e definida por cada municipio, geralmente entre 2% e 3% nas capitais brasileiras. A base de calculo e o valor venal do imovel (que pode ser o preco declarado ou um valor de referencia fixado pela prefeitura, dependendo do municipio e da jurisprudencia local).

O ITBI nao incide sobre doacao de imovel (que e sujeita ao ITCMD) nem sobre a transmissao de imoveis para integralizacao de capital de pessoa juridica (exceto se a atividade preponderante for imobiliaria). O ITBI nao incide na partilha de divorcio ou inventario (dissolucao de sociedade, nao transmissao onerosa).

O pagamento deve ser feito antes da lavratura da escritura publica. Sem o comprovante de pagamento, o tabeliao recusa a lavratura.

O ITCMD (Imposto sobre Transmissao Causa Mortis e Doacao) e um imposto de competencia estadual, previsto no art. 155, inciso I da Constituicao Federal. E cobrado sempre que bens ou direitos sao transmitidos gratuitamente — seja por heranca (causa mortis, apos o falecimento) ou por doacao em vida.

A aliquota maxima e de 8%, conforme limitacao do Senado Federal (Resolucao 9/1992). Cada estado define sua propria tabela, que pode ser:

• Aliquota fixa: um percentual unico aplicado sobre o valor total dos bens (ex: SP cobra 4%, ES cobra 4%)
• Aliquota progressiva: percentual que aumenta conforme o valor dos bens (ex: RJ, RS, BA, CE, SC, GO, DF)

Para doacao, alguns estados tem aliquotas menores que para heranca (ex: PE cobra 2% na doacao e 5% na heranca). Alguns estados tambem concedem isencoes para doacao de pequeno valor (SP isenta doacao de ate R$ 87.600 em 2026).

O ITCMD deve ser pago antes da lavratura da escritura de inventario ou doacao. O nao pagamento no prazo gera multa e juros que variam por estado.

A matricula do imovel e o registro individual e permanente de cada imovel no Cartorio de Registro de Imoveis da circunscricao onde o bem esta localizado. Ela e como o “RG” do imovel — um documento unico que contem todo o historico juridico daquele bem.

O que consta na matricula:

• Descricao fisica do imovel (localizacao, area, limites, confrontacoes)
• Nome e qualificacao de todos os proprietarios ao longo do tempo
• Data e forma de cada transmissao (compra e venda, heranca, doacao)
• Onus reais (hipoteca, penhora, usufruto, servidao)
• Averbacoes (construcoes, demolicoes, mudancas de nome)
• Restricoes urbanisticas e ambientais

Numero de matricula: Cada imovel tem um numero de matricula unico naquele cartorio. Esse numero e indispensavel para qualquer transacao imobiliaria, financiamento ou inventario.

Como obter uma certidao de matricula: Voce pode solicitar uma certidao de inteiro teor diretamente no Cartorio de Registro de Imoveis ou pelo portal e-Notariado. A certidao tem prazo de validade de 30 a 90 dias e mostra o estado atual e o historico completo da matricula. Antes de comprar qualquer imovel, sempre exija a certidao atualizada.

A procuracao publica e o instrumento juridico lavrado por tabeliao em Tabelionato de Notas pelo qual uma pessoa (o outorgante) confere a outra (o outorgado ou procurador) poderes para agir em seu nome em determinados atos.

Quando a procuracao publica e obrigatoria:

• Venda ou compra de imovel (o representante do vendedor ou comprador precisa de procuracao publica)
• Recebimento de heranca por representante
• Atos junto a orgaos publicos que exigem forma publica
• Constituicao de empresa em nome de terceiros (em alguns casos)

Tipos de poderes que pode conferir:

• Ad negotia: poderes para praticar atos de administracao e disposicao de bens
• Ad judicia: poderes para representacao em processos judiciais (geralmente para advogados)
• Especial: poderes para um ato especifico (ex: vender determinado imovel)
• Geral: poderes amplos para representar em varios atos

Validade e revogacao: A procuracao publica pode ter prazo determinado ou ser por prazo indeterminado. O outorgante pode revoga-la a qualquer momento, mas deve comunicar ao outorgado e ao terceiro com quem ele negociou. Procuracoes com mais de 1 ano tendem a ser questionadas por bancos e cartorios — verifique a exigencia do destinatario.

O reconhecimento de firma e o ato notarial pelo qual o tabeliao atesta que a assinatura aposta em um documento e autentica. E um dos servicos mais solicitados nos Tabelionatos de Notas e tem custo relativamente baixo, variando por estado.

Tipos de reconhecimento de firma:

Por autenticidade: A pessoa comparece pessoalmente ao cartorio e assina o documento na presenca do tabeliao. E a modalidade mais segura, pois ha prova direta da identidade do signatario. Exigida em documentos de maior relevancia juridica (procuracoes com poderes amplos, contratos imobiliarios).

Por semelhanca: O cartorio compara a assinatura do documento com a assinatura arquivada no cartorio (“ficha de firma”). Nao exige presenca fisica. E aceito para documentos de menor risco, como contratos simples e declaracoes.

Quando e necessario:

• Contratos de compra e venda de veiculos (DETRAN)
• Transferencia de imovel
• Procuracoes
• Documentos para orgaos publicos
• Contratos entre pessoas fisicas e juridicas

Alternativa digital: A assinatura digital com certificado ICP-Brasil dispensa o reconhecimento de firma em muitos documentos. Verifique se o destinatario aceita a versao digital antes de ir ao cartorio.

O registro de imovel e o ato pelo qual o Cartorio de Registro de Imoveis inscreve um titulo (escritura publica, contrato de financiamento, formal de partilha) no livro de registro, tornando a transferencia de propriedade publica e eficaz perante terceiros.

O principio fundamental e: “quem nao registra nao e dono”. O art. 1.245 do Codigo Civil e claro: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do titulo translativo no Registro de Imoveis.” A escritura sem registro cria direitos obrigacionais (entre as partes), mas nao transfere a propriedade real.

O Cartorio de Registro de Imoveis competente e aquele da circunscricao onde o imovel esta localizado — diferente da escritura, que pode ser lavrada em qualquer tabelionato do pais.

Cada imovel tem uma matricula — um registro individual com todo o historico: proprietarios anteriores, hipotecas, penhoras, averbacoes. A matricula e como o “RG” do imovel.

Alem do registro (que transfere propriedade), o CRI tambem realiza averbacoes — anotacoes de fatos que alteram a situacao do imovel sem transferir a propriedade: construcao, demolica o, mudanca de nome do proprietario por casamento ou divorcio, cancelamento de hipoteca.

O SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) e o sistema criado pelo governo federal para facilitar o financiamento imobiliario residencial no Brasil. Ele estabelece regras especificas para financiamentos habitacionais e, em alguns municipios, garante uma aliquota de ITBI reduzida sobre a parcela financiada.

Limites do SFH em 2026:

• Imovel avaliado em ate R$ 1.500.000 pode ser financiado pelo SFH
• Financiamentos acima desse valor se enquadram no SFI (Sistema Financeiro Imobiliario), sem as vantagens do SFH

Beneficio no ITBI: Em cidades como Sao Paulo, o SFH garante aliquota de ITBI de apenas 0,5% sobre a parte financiada (em vez da aliquota normal de 3%). A parte paga a vista continua sujeita a aliquota normal. Esse beneficio pode representar uma economia significativa para quem financia a maior parte do valor.

Requisitos para usar o SFH:

• Imovel residencial urbano
• Valor de avaliacao dentro do limite do SFH
• Financiamento por banco integrante do SFH (CEF, bancos comerciais)
• Comprador sem outro financiamento ativo pelo SFH em todo o Brasil

Use nossa calculadora de ITBI para simular a diferenca entre a tributacao normal e a do SFH no seu municipio.

O Tabelionato de Notas (ou Cartorio de Notas) e o cartorio extrajudicial responsavel por dar fe publica a atos juridicos privados. E o tipo de cartorio mais conhecido do cotidiano das pessoas, onde se lavram escrituras, reconhecem firmas e autenticam documentos.

Principais servicos do Tabelionato de Notas:

• Escrituras publicas: compra e venda de imoveis, doacao, inventario extrajudicial, divorcio extrajudicial
• Procuracoes publicas: instrumento que autoriza terceiros a agir em nome do outorgante
• Reconhecimento de firma: confirmacao da autenticidade de uma assinatura
• Autenticacao de documentos: copia autenticada de documentos originais
• Testamentos: testamento publico (lavrado pelo tabeliao) ou aprovacao de testamento cerrado
• Atas notariais: registro de fatos presenciados pelo tabeliao (muito usada em processos digitais)

Diferenca em relacao ao Cartorio de Registro de Imoveis: O Tabelionato de Notas lava a escritura publica, mas nao registra a propriedade. Para que a propriedade seja efetivamente transferida, a escritura precisa ser levada ao Cartorio de Registro de Imoveis para registro. Sao dois passos distintos com custos separados.

Use nossas calculadoras de emolumentos para estimar os custos de escrituras e procuracoes no seu estado.