Doacao de imovel: custos de cartorio, ITCMD e procedimento
Guia completo sobre doacao de imovel em cartorio: como funciona, quais impostos incidem, custos totais estimados por estado e como planejar a doacao para minimizar custos.
A doacao de imovel em vida pode ser uma estrategia inteligente de planejamento patrimonial — mas tambem pode ser um erro custoso se feita sem planejamento adequado. Os custos de cartorio e o ITCMD podem representar uma fatia significativa do valor do bem.
O que e a doacao de imovel?
Doacao e a transferencia gratuita de um bem de uma pessoa (doador) para outra (donatario). Para imoveis, e necessaria uma escritura publica de doacao lavrada em tabelionato de notas, seguida do registro no Cartorio de Registro de Imoveis.
Doacao e diferente de heranca: a heranca ocorre com o falecimento do proprietario; a doacao ocorre em vida.
Quais impostos incidem na doacao de imovel?
ITCMD — Imposto de Transmissao Causa Mortis e Doacao
O ITCMD e o principal imposto da doacao. E um imposto estadual e as aliquotas variam significativamente:
| Estado | Aliquota para Doacao |
|---|---|
| Sao Paulo | 4% |
| Rio de Janeiro | 4% a 6% (progressiva) |
| Minas Gerais | 5% |
| Parana | 4% |
| Rio Grande do Sul | 3% a 6% (progressiva) |
| Maranhao | 7% |
| Sergipe | 2% |
Base de calculo: valor venal do imovel ou valor de mercado (o maior, conforme a legislacao estadual).
Importante: o ITCMD na doacao e geralmente igual ou menor que na heranca em muitos estados. Fazer a doacao em vida pode ser vantajoso quando a pessoa quer antecipar a transferencia patrimonial e o ITCMD sobre doacao e menor.
ITBI — NAO incide na doacao
O ITBI so incide em transmissoes onerosas (compra e venda). Doacao e transmissao gratuita, portanto nao ha ITBI na doacao.
Custos totais de uma doacao de imovel
Para um imovel de R$ 400.000 em Sao Paulo:
| Item | Valor Estimado |
|---|---|
| ITCMD (4%) | R$ 16.000 |
| Emolumentos da escritura de doacao | R$ 3.000 - R$ 5.000 |
| Emolumentos do registro | R$ 2.000 - R$ 3.500 |
| Advogado (opcional) | R$ 1.500 - R$ 4.000 |
| Total | R$ 22.500 - R$ 28.500 |
Doacao com reserva de usufruto
Uma estrategia muito utilizada: o doador transfere a nua-propriedade do imovel mas mantem o usufruto (direito de usar e morar ate a morte).
Vantagens:
- O donatario ja recebe o imovel no nome (economiza ITCMD na heranca)
- O doador mantem o direito de morar e usar o imovel enquanto viver
- Na morte do doador, o usufruto se extingue automaticamente (sem novo inventario)
Custos: o ITCMD e calculado apenas sobre o valor da nua-propriedade (que e menor que o valor total do imovel).
Calculo da nua-propriedade: depende da tabela do estado e da idade do usufrutuario.
Doacao vs antecipacao de heranca
A lei brasileira permite que os herdeiros necessarios (filhos, por exemplo) recebam doacao como antecipacao da heranca. Nesse caso:
- O valor doado sera descontado da parte da heranca futura
- A doacao precisa ser expressamente declarada como antecipacao (ou nao — conforme a vontade do doador)
- O ITCMD e pago agora (na doacao), evitando ITCMD no inventario futuro
Para fins de planejamento, doacoes como antecipacao podem ser vantajosas quando as aliquotas de ITCMD tendem a aumentar no futuro ou quando o patrimonio esta crescendo.
Documentos necessarios
Documentos do doador:
- RG e CPF
- Certidao de casamento/divorcio (para verificar regime de bens — conjuge pode precisar assinar)
- Comprovante de residencia
Documentos do donatario:
- RG e CPF
- Comprovante de residencia
Documentos do imovel:
- Certidao de matricula atualizada (Cartorio de Registro de Imoveis)
- IPTU do ano vigente
- Certidao negativa de dividas do imovel
Passo a passo
- Solicite a guia de ITCMD na Secretaria da Fazenda do estado (ou site online)
- Pague o ITCMD antes de lavrar a escritura
- Leve todos os documentos ao tabelionato de notas
- Lavre a escritura de doacao — ambos (doador e donatario) precisam comparecer ou ser representados por procurador
- Pague os emolumentos ao cartorio
- Registre no Cartorio de Registro de Imoveis — o donatario leva a escritura para registro, pagando os emolumentos de registro
Use nossa Calculadora de ITCMD para calcular o imposto exato sobre a doacao conforme o valor do bem e o estado.