ITBI: o que e, quanto custa e como pagar
Guia completo sobre o ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis): quem paga, como calcular, aliquotas por municipio, desconto SFH e quando ha isencao.
O ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) e um dos impostos que mais surpreendem compradores de imoveis. Para um imovel de R$ 400.000 em Sao Paulo, o ITBI sozinho chega a R$ 12.000 — mais que os emolumentos da escritura e do registro juntos.
O que e o ITBI?
O ITBI e um imposto municipal cobrado na transmissao onerosa (compra e venda) de bens imoveis. A base constitucional e o art. 156, inciso II da Constituicao Federal de 1988. Cada municipio define sua propria aliquota dentro dos limites legais.
Quem paga: o comprador do imovel.
Quando pagar: antes da lavratura da escritura. O tabeliao nao lavra a escritura sem o comprovante de pagamento do ITBI.
Como pagar: pela prefeitura do municipio onde o imovel esta localizado. A maioria das prefeituras permite o pagamento online com geracao de boleto ou guia DARE.
Aliquotas nas principais capitais (2026)
| Capital | Estado | Aliquota ITBI |
|---|---|---|
| Sao Paulo | SP | 3% |
| Rio de Janeiro | RJ | 3% |
| Belo Horizonte | MG | 3% |
| Curitiba | PR | 2,7% |
| Porto Alegre | RS | 3% |
| Salvador | BA | 3% |
| Recife | PE | 3% |
| Fortaleza | CE | 3% |
| Brasilia | DF | 3% |
| Florianopolis | SC | 3% |
| Goiania | GO | 3% |
| Vitoria | ES | 2% |
Menor aliquota: Vitoria (ES) — 2% Menor entre as grandes: Curitiba (PR) — 2,7%
Base de calculo: valor de compra ou valor venal?
Este e o ponto que mais confunde compradores. A Constituicao diz que o ITBI incide sobre o “valor venal” do imovel — mas o que isso significa na pratica?
Cada municipio interpreta a base de calculo de forma diferente:
- Sao Paulo: usa o Valor Venal de Referencia (VVR), calculado pela PMSP. Se o VVR for maior que o preco de compra, o ITBI e calculado sobre o VVR.
- Rio de Janeiro: usa o maior valor entre o preco declarado e o valor venal cadastral.
- Maioria dos municipios: aceita o valor declarado na escritura como base de calculo.
Em 2023, o STJ decidiu que o municipio nao pode criar um “valor venal de referencia” unilateralmente — a base de calculo deve ser o preco da transacao (exceto se houver prova de subdeclaracao). Consulte um advogado sobre a situacao no seu municipio.
Desconto para primeiro imovel (SFH)
Em Sao Paulo, existe um beneficio fiscal para quem compra o primeiro imovel residencial com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitacao (SFH):
- Condicoes: primeiro imovel residencial, valor ate R$ 1.500.000, financiado pelo SFH
- Beneficio: aliquota de apenas 0,5% sobre a parte financiada (em vez de 3%)
- A parte paga com recursos proprios continua sujeita a 3%
Exemplo: imovel de R$ 400.000, financiado R$ 320.000 (80%).
- ITBI normal: R$ 400.000 x 3% = R$ 12.000
- ITBI com desconto SFH: (R$ 320.000 x 0,5%) + (R$ 80.000 x 3%) = R$ 1.600 + R$ 2.400 = R$ 4.000
- Economia: R$ 8.000
Outros municipios podem ter regras de desconto diferentes. Verifique com a prefeitura.
Isencoes de ITBI
A Constituicao Federal (art. 156, par. 2o) preve isencao de ITBI em dois casos:
- Transmissao de bens incorporados ao patrimonio de pessoa juridica em realizacao de capital
- Transmissao de bens decorrente de fusao, incorporacao, cisao ou extinção de pessoa juridica — exceto se a atividade preponderante for imobiliaria
Alguns municipios concedem isencoes adicionais por lei municipal (imoveis de baixo valor, programas habitacionais). Consulte a prefeitura do municipio.
Como pagar o ITBI
- Acesse o site da prefeitura do municipio onde o imovel esta
- Localize o servico de ITBI (geralmente em “Servicos Imobiliarios” ou “Financas”)
- Preencha os dados do imovel e da transacao
- Gere a guia de pagamento
- Pague via boleto bancario, PIX ou agencias autorizadas
- Guarde o comprovante — sera exigido no cartorio
Use nossa Calculadora de ITBI para estimar o valor antes de fechar o negocio.