Registro de imovel: o que e, quanto custa e por que e obrigatorio
Guia educacional completo sobre o registro de imovel no Cartorio de Registro de Imoveis: por que e essencial, quanto custa, prazo para registrar e o que acontece se nao registrar.
“Quem nao registra nao e dono.” Esse ditado resume perfeitamente a importancia do registro de imovel. A escritura publica prova que houve um acordo de compra e venda — mas so o registro no Cartorio de Registro de Imoveis faz o comprador se tornar o dono legal da propriedade.
O que e o registro de imovel?
O registro de imovel e o ato de inscrever a transferencia (ou criacao de direito real) na matricula do imovel no Cartorio de Registro de Imoveis competente. Apos o registro, o novo proprietario aparece na matricula como titular do direito real de propriedade.
Base legal: Art. 1.245 do Codigo Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do titulo translativo no Registro de Imoveis.”
Por que o registro e obrigatorio?
Sem o registro:
- A propriedade legalmente ainda pertence ao vendedor
- O vendedor pode vender o mesmo imovel para outra pessoa (fraude possivel)
- O comprador nao pode usar o imovel como garantia em financiamento
- Em caso de morte do vendedor, o imovel entra em inventario como se ainda fosse dele
- O comprador nao consegue vender o imovel “de papel” para terceiros
O registro e o que torna o direito de propriedade oponivel a terceiros — ou seja, valido contra qualquer pessoa, nao apenas entre comprador e vendedor.
O que e a matricula do imovel?
Cada imovel tem uma matricula unica no Cartorio de Registro de Imoveis. A matricula funciona como um “RG” do imovel e contém:
- Descricao do imovel (area, confrontacoes, localizacao)
- Historico completo de proprietarios
- Todos os registros de transferencias
- Onus reais (hipotecas, alienacoes fiduciarias, penhoras)
- Averbacoes (construcoes, demolicoes, mudancas de nome)
Qual cartorio e competente?
O registro deve ser feito no Cartorio de Registro de Imoveis da circunscricao onde o imovel esta localizado. Cada municipio pode ter um ou varios cartorios de registro de imoveis, e cada um e responsavel por uma “circunscricao” especifica.
Para descobrir qual cartorio e responsavel pelo seu imovel: consulte o site do TJ do seu estado ou ligue para o cartorio com o endereco do imovel.
Quanto custa o registro?
Os emolumentos do registro variam por estado. Estimativa para 2026:
Registro de transferencia de propriedade (SP)
| Valor do Imovel | Emolumentos Estimados |
|---|---|
| Ate R$ 100.000 | R$ 800 - R$ 1.200 |
| R$ 100.001 a R$ 250.000 | R$ 1.200 - R$ 2.000 |
| R$ 250.001 a R$ 500.000 | R$ 2.000 - R$ 3.500 |
| R$ 500.001 a R$ 1.000.000 | R$ 3.500 - R$ 6.500 |
| Acima de R$ 1.000.000 | R$ 6.500 - R$ 15.000+ |
Valores estimados — consulte a tabela do TJ-SP ou do TJ do seu estado
Outros atos de registro
| Ato | Custo Estimado |
|---|---|
| Averbacao de construcao | R$ 300 - R$ 1.000 |
| Averbacao de cancelamento de hipoteca | R$ 200 - R$ 600 |
| Certidao de inteiro teor da matricula | R$ 30 - R$ 80 |
| Certidao vintenaria (20 anos) | R$ 50 - R$ 150 |
| Busca de imovel por nome | R$ 50 - R$ 100 |
Prazo para registrar apos a escritura
Nao ha prazo legal para registrar — tecnicamente voce poderia comprar um imovel e nunca registrar. Porem, isso e extremamente arriscado.
Na pratica: quanto antes registrar, melhor. Enquanto nao registrado, o vendedor ainda figura como proprietario no cartorio, o que pode gerar problemas em caso de:
- Dividas do vendedor (penhora judicial sobre o imovel “dele”)
- Falecimento do vendedor (imovel entra em inventario)
- Venda do mesmo imovel para outro comprador
Financiamento: o contrato substitui a escritura?
Sim, em casos de financiamento bancario, o instrumento do financiamento (contrato com o banco) pode ser levado diretamente ao registro sem necessidade de escritura publica separada. O contrato registrado serve como titulo de transferencia e como garantia (alienacao fiduciaria) para o banco.
Custo: o registro do contrato de financiamento geralmente e mais barato que o registro de uma escritura de mesmo valor.
Documentos para registrar
- Escritura publica original (ou instrumento de financiamento)
- Comprovante de pagamento do ITBI
- Certidoes negativas do alienante (em alguns estados, exigidas pelo cartorio)
- GED (Guia de Emolumentos para Deposito, em alguns estados)
O cartorio tem prazo de 30 dias para efetuar o registro apos o protocolo dos documentos (prazo pode variar por estado e por complexidade).
Use nossa Calculadora de Emolumentos de Registro de Imovel para calcular o custo exato de registrar seu imovel no estado desejado.