Calculadora ITBI por Municipio
Estime o ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis) pelas aliquotas das capitais. Inclui desconto SFH para primeiro imovel financiado.
Resultado
Sao Paulo (SP)
Aliquota do municipio
Valor declarado
A base de calculo pode ser o valor venal de referencia do municipio, nao necessariamente o preco de compra. Consulte sempre a prefeitura local.
⚠️ Consulte sempre a prefeitura do municipio para confirmar a aliquota vigente.
⚠️ Tabela de emolumentos vigente em 2026 — Fonte: Tribunais de Justica Estaduais
O que e o ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) e um imposto municipal cobrado na compra e venda de imoveis. A aliquota varia por municipio — geralmente entre 2% e 3% nas capitais brasileiras.
Quem paga o ITBI?
O comprador. O ITBI e sempre uma obrigacao do adquirente do imovel, conforme art. 156, II da Constituicao Federal e legislacao municipal de cada cidade.
Desconto SFH (Sistema Financeiro de Habitacao)
Em Sao Paulo, imoveis financiados pelo SFH com valor ate R$ 1.500.000 tem beneficio: a aliquota sobre a parte financiada e de apenas 0,5% (em vez de 3%). A parte paga com recursos proprios continua sujeita a aliquota normal de 3%.
Outros municipios podem ter regras diferentes. Verifique com a prefeitura do seu municipio antes de calcular.
ITBI e valor venal de referencia
Atencao: muitos municipios calculam o ITBI nao sobre o preco de compra declarado, mas sobre o valor venal de referencia do imovel definido pela prefeitura. Se o VVR for maior que o preco de compra, o ITBI sera calculado sobre o VVR.
Exemplos prontos
- Apartamento em Sao Paulo (SP):
Valor do imovel: R$ 500.000 — aliquota municipal: 3%
Comprador paga R$ 15.000 de ITBI antes da lavratura da escritura. - Primeiro imovel financiado pelo SFH (SP):
Valor R$ 400.000 — entrada R$ 80.000 (3%) + financiado R$ 320.000 (0,5%)
Cenario tipico do SFH em SP: ITBI total cai para R$ 4.000 com o desconto. - Casa em Vitoria (ES):
Valor do imovel: R$ 350.000 — aliquota municipal: 2%
Base de calculo e o valor de venda; ITBI devido: R$ 7.000. - Venal maior que preco de compra (RJ):
Valor de compra R$ 450.000; VVR do municipio R$ 520.000 — aliquota 3%
Prefeitura usa o VVR como base; comprador paga R$ 15.600 (e nao R$ 13.500).
Perguntas Frequentes
O ITBI e calculado sobre o valor de compra ou o valor venal?
Depende do municipio. Muitas prefeituras calculam o ITBI sobre o maior valor entre o preco de compra e o valor venal de referencia do municipio. Em Sao Paulo, por exemplo, existe o Valor Venal de Referencia (VVR), que pode ser maior que o preco de compra.
Existe isencao de ITBI?
Sim, em alguns casos. A Constituicao (art. 156, par. 2o) isenta o ITBI na integralizacao de capital em pessoas juridicas, exceto se a empresa tiver como atividade principal compra e venda de imoveis. Alguns municipios tambem concedem isencao para primeiro imovel residencial de baixo valor.
Qual a aliquota do ITBI em Sao Paulo?
Em Sao Paulo, a aliquota geral e 3%. Para primeiro imovel residencial financiado pelo SFH (ate R$ 1,5 milhao), a aliquota sobre a parte financiada e reduzida para 0,5%. A parte paga a vista continua com 3%.
Quando devo pagar o ITBI?
O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura publica. Sem o comprovante de pagamento, o tabeliao nao lavra a escritura. Nos financiamentos bancarios, o banco geralmente controla o pagamento.
Qual municipio tem menor aliquota de ITBI?
Entre as capitais, Vitoria (ES) tem a menor aliquota: 2%. Curitiba cobra 2,7%. As demais capitais cobram 3%. Municipios do interior podem ter aliquotas diferentes.
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